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Schäden trotz Hotelleerstand

Aktuell sind die meisten Hoteliers gezwungen, ihr Haus leer stehen zu lassen. Trotzdem kommt es immer wieder zu überraschenden Schäden. Durch regelmäßige Rundgänge lassen sich Risiken erkennen.

Eigentlich meinte es der Hotelier gut: Um einer Legionellenbildung im Leitungswasser vorzubeugen, wurden in allen Gästezimmern die Duschen und Warmwasserleitungen geöffnet und für Durchfluss gesorgt. Leider wurde beim Schließen ein Bad vergessen – mit weitreichenden Folgen: Durch den Wasserdampf wurden sämtliche Wände durchfeuchtet, Möbel quollen auf und die elektrischen Geräte gingen kaputt. Gesamtschaden: 20.000 Euro!

Der Leerstand der Hotelgebäude sorgt vielfach für unerwartete Schäden. Neben Einbrüchen gibt es vor allem Schäden durch Wasser und Feuchtigkeit. Deshalb sollten folgende Regeln unbedingt beachtet werden:

 

  1. Es muss für eine ständige Beaufsichtigung des Grundstücks durch eine zuverlässige Person gesorgt werden.
  2. Sämtliche Räume sind regelmäßig zu begehen und die verschließbaren Räume nach jeder Revision wieder zu verschließen.
  3. Mit Stilllegung des Betriebes sind sämtliche Räume gründlich zu kehren und zu reinigen. Abfälle sind unverzüglich zu beseitigen, so dass sie sich nicht zu Brandlasten entwickeln können.
  4. Alle Räume sollten (vor allem bei Minusgraden) regelmäßig geheizt und gelüftet werden. Steht für die Belüftung kein Fenster zur Verfügung, sollte der eingebaute Abzug für einige Minuten laufen.
  5. Wer seine Wasserleitungen durchspült, sollte systematisch vorgehen und unbedingt prüfen, ob alle Anschlüsse wieder gründlich verschlossen wurden.
  6. Alle stillgelegten Maschinen und sämtliche Zubehörteile sind unter Beachtung der Wartungsvorschriften bzw. der vorgeschriebenen oder empfohlenen Konservierungs- und Stilllegungsvorschriften des Herstellers / Lieferanten zu behandeln.
  7. Die Löscheinrichtungen müssen stets in gebrauchsfähigem Zustand erhalten werden.
  8. Beschädigte Schlösser, Türen oder Fenster sind unverzüglich wiederherzustellen.

 

Bitte beachten Sie: Viele der beschriebenen Wasserschäden sind durch eine normale Versicherung nicht abgesichert, da es sich nicht um „Leitungswasserschäden“ handelt. Hier hilft nur der Abschluss einer Allgefahrenversicherung wie der All-Risk, die Schutz vor allen undefinierten Schäden und Folgeschäden bietet.

 

Hier das Merkblatt dazu zum Download.

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Brandschutz Beratung Hotel

Corona-Schließung: Worauf Sie achten sollten, wenn Ihr Betrieb pausiert

Die Corona-Krise zeigt, wie schnell wir uns durch äußere Einflüsse auf neue Gegebenheiten einstellen müssen. Viele Hotels und Restaurants mussten ihren Betrieb drosseln oder ganz einstellen. Ohne Kunden entsteht aber eine neue Risikosituation: Vieles, was im Alltag ganz automatisch richtig gemacht wird, kann schnell vergessen oder übersehen werden – und so zur Obliegenheitsverletzung werden, die den Versicherungsschutz gefährdet. Auch im Ausnahmefall, wie etwa einer Betriebsschließung, müssen Sie sich um eine vernünftige Risikosituation bemühen. Gewisse Maßnahmen helfen dabei, Schäden von vornherein zu vermeiden.

Welche Ziele Sie anstreben sollten

Ihre Maßnahmen zur Sicherung Ihres Unternehmens sollten mindestens diese Ziele anstreben:

  • Schutz vor unbefugten Zutritten zum Firmengelände und ins Firmengebäude.
  • Minimieren der Zündquellen und betrieblichen Brandlasten
  • Sicherstellung der Funktionsbereitschaft der vorhandenen Sicherheitseinrichtungen und -anlagen.
  • Schutz von Gebäuden und sonstigen technischen Anlagen vor Sturm, Leitungswasserschäden oder anderen Wetterereignissen.

Zugangsbeschränkungen:

  • Alle Türen Ihrer Gebäude sollten mit möglichst hochwertigen Sicherheitsschlössern ausgestattet sein.
  • Fehlende oder zusätzlich erforderliche Türen, Tore und Schranken sollten bis zur Installation vorübergehend provisorisch ergänzt werden.
  • Alle Fenster müssen geschlossen gehalten werden.
  • Zugänge und Zufahrten auf Ihr Gelände sollten ebenfalls geschlossen sein.
  • Behalten Sie die Ausleuchtung Ihres Firmengeländes bei Dunkelheit immer bei
  • Ein Wachdienst, der permanent anwesend ist oder zumindest in regelmäßigen Abständen kontrolliert, wäre ideal.

Brandgefahr

  • Die Räume Ihres Betriebs sollten insbesondere vor einem Betriebsstillstand gründlich gereinigt werden.
  • Halten Sie die Menge an brennbaren Materialien so gering wie möglich (z. B. Roh- und Fertigwaren, Verpackungen, Paletten, Staubablagerungen etc.).
  • Alle brennbaren und (leicht) entzündlichen Flüssigkeiten sollten entfernt und in entsprechende Gefahrstofflager respektive Sicherheitsschränke eingestellt werden
  • Ölige und mit Lösemitteln getränkte Putztücher müssen in nicht brennbaren Behältern mit dichtschließenden Deckeln entsorgt werden.
  • Abfälle sollten unbedingt zeitnah entsorgt respektive in ausreichendem Abstand vom Gebäude (mindestens fünf Meter) bis zur endgültigen Abholung durch den Entsorger zwischengelagert werden.
  • Alle technischen Betriebsräume müssen frei von nutzungsfremden Brandlasten sein.
  • Lagerplätze im Freien müssen einen ausreichenden Abstand zu den Außenwänden der Gebäude haben. Je nach Sachlage sollten hier 20 Meter in Betracht gezogen werden, mindestens aber fünf Meter.
  • Fahrzeuge müssen so auf dem Gelände abgestellt werden, dass diese keine Brandgefahr für die Gebäude darstellen. Die Garagenverordnung ist immer zu beachten!

Sicherheitsanlagen

  • Die Betriebsbereitschaft automatischer Brandmelde- und Löschanlagen sowie Rauch- und Wärmeabzugsanlagen sollte regelmäßig überprüft und sichergestellt werden.
  • Brandschutztüren sind zu schließen – auch solche, die sonst durch Feststellanlagen offen gehalten werden.
  • Einbruchmeldeanlagen sollten auf ihre Betriebsbereitschaft hin überprüft werden.

Sollten Sie Ihre Brandmeldeanlage Abschalten oder auf internen Betrieb umstellen, müssen Sie die Feuerwehr und Ihre Versicherung über die Abschaltung informieren. Bei Wiederinbetriebnahme ist die Anlage auf Funktion zu überprüfen.

Regelmäßige Inspektionen

  • Das Betriebsgelände sowie seine Gebäude und Anlagen sollten täglich, mindestens jedoch mehrfach pro Woche, begangen werden.
  • Im Rahmen der Inspektionen sollte unter anderem geprüft werden, obTüren und Fenster ordnungsgemäß gesichert sind.
  • Prüfen Sie weiterhin, ob elektronische Überwachungssysteme (z. B. Alarmanlagen, Sprinkleranlagen etc.) betriebsbereit sind und ohne Fehlermeldungen arbeiten.
  • Kontrollieren Sie, ob es Anzeichen von unbefugtem Eindringen, Vandalismus oder versuchter Brandstiftung gibt.

Organisatorische Maßnahmen

  • Es sollte sichergestellt werden, dass während der Begehung festgestellte Mängel unverzüglich behoben werden können (Rufbereitschaft eigener Mitarbeiter).
  • Bei Unwetterwarnungen (z. B. Stürme, starke Niederschläge etc.) sollte ebenfalls ein festgelegter Mitarbeiterkreis informiert werden, um vor dem Ereignis ergänzende Sicherheitsmaßnahmen einleiten zu können.
  • Prinzipiell sollte ein Krisenstab eingerichtet werden, der schnelle und abgestimmte Entscheidungen treffen kann, flexibel erreichbar ist und regelmäßig kommuniziert, um auf Änderungen der Situation schnell und sicher reagieren zu können.

Quellen: VEMA

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Versicherungsverträge: Trotz Corona am Ball bleiben

Die aktuelle Situation in der Hotellerie und Gastronomie ist schwierig. Trotz des Betriebsverbots ist es jedoch wichtig, den Versicherungsschutz für den Betrieb aufrecht zu erhalten!

Unsere jährliche Schadenauswertung hat gezeigt, dass trotz großflächiger Betriebsstilllegungen im Jahr 2020 die Anzahl der gemeldeten Schäden gleich geblieben ist. Vor allem im Bereich der Leitungswasserschäden und Einbruchdiebstahlschäden konnten wir keinen signifikanten Rückgang verzeichnen. Daneben ist festzustellen, dass die Zahl der gemeldeten Cyber-Angriffe stark zugenommen hat.

Der Versicherungsbeitrag und deren Berechnungsgrundlage für die Betriebshaftpflichtversicherung ist nicht an den Umsatz gebunden, sondern in der Regel an die Anzahl der Gästezimmer. Bei der Ertragsausfallversicherung sind rückwirkende Betrachtungen und Korrekturen üblich und werden durch die Versicherer angestoßen. Gibt es eine Umsatzsteigerung erhöht sich in der Regel der Versicherungsbeitrag, bei einem Umsatzrückgang würde sich der Versicherungsbeitrag reduzieren. Diese Umsatzabfragen für das vergangene Jahr 2020 werden im ersten halben Jahr des Folgejahres abgefragt.

Achtung, die rückwirkende Betrachtung in dem außergewöhnlichen Corona-Jahr kann auch zu einer Unterversicherung führen, wenn zu geringe Umsätze aus 2020, die Basis für eine zukünftige Versicherungssumme darstellen sollen.

Maßnahmen während des Lockdowns:

  • Umstellung der Zahlweise ohne Ratenzahlungszuschlag: Für einige unsere Kunden konnten wir mit den Versicherern eine Umstellung der Zahlweise (halbjährlich, vierteljährlich) ohne den sonst üblichen Ratenzahlungszuschlag vereinbaren. In der Regel lassen die Versicherer mit sich reden und die Zahlungsmodalitäten anpassen.
  • Stundung von Versicherungsbeiträgen oder vorübergehendes ruhen lassen von Versicherungsverträgen bei Leben- und Rentenversicherungen.
  • Versicherungskosten gehören zu den erstattungsfähigen betrieblichen fixen Kosten, die bei den staatlichen Überbrückungshilfen angegeben werden können.

 

Als Makler unterstützen wir unsere Kunden auch in dieser schwierigen Zeit wo wir nur können. Sei es bei Verhandlungen mit den Versicherern im Zuge der Leistungen aus der Betriebsschließungsversicherung, bei der Neugestaltung des Versicherungsschutzes für zukünftige Betriebsschließungsschäden oder bei Vertragsanpassungen bei Zahlungsproblemen.

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Hand Sicherheit Versicherung

Nachfolge: Übergabe oder Vererbung von Unternehmen

Viele Hoteliers und Gastronomen möchten in den kommenden Jahren ihren Betrieb an die nächste Generation weitergeben. Welche Punkte sind zu beachten, wenn es um die Schenkungs- oder Erbschaftsteuer geht?

Die rechtliche Grundlage für die steuerbefreite Unternehmensnachfolge finden wir in den §§ 13 a und 13 b des Erbschaftsteuergesetzes, wobei hier anzumerken ist, dass Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer identisch sind und auch Schenkungen ausschließlich nach den Vorschriften des Erbschaftsteuergesetzes besteuert werden.

Die Schenkung bzw. der Übergang von Betriebsvermögen im Erbfall ist bei der Erbschaftssteuer sehr umfangreich privilegiert, so dass bei der Schenkung bzw. beim Erbgang von Betriebsvermögen gerade im mittelständischen Bereich weitgehend eine Verschonung von dieser Steuer eintritt. Die Verschonung stellt eine sehr deutliche Besserstellung gegenüber dem Privatvermögen dar. Begründet wird dies vom Bundesverfassungsgericht, damit dass Betriebsvermögen für unsere Volkswirtschaft eine besondere Bedeutung hat und dass damit verbunden der Erhalt und die Schaffung von Arbeitsplätzen besonders wichtig ist.

 

Steuerlich privilegierte Betriebsvermögen

Zum steuerlichen privilegierten Betriebsvermögen gehören Einzelunternehmen, land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Anteile an einer Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG) sowie Beteiligungen an Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) mit einer Beteiligungsquote von mehr als 25 %.

Bei der Verschonung von Betriebsvermögen wird unterschieden zwischen der Regelverschonung und der Optionsverschonung: Regelverschonung bedeutet, dass 85 % des begünstigten Vermögens erbschaftsteuer- bzw. schenkungssteuerfrei sind und somit die restlichen 15 % steuerpflichtig sind.

Bei der Optionsverschonung ist das gesamte Unternehmen – mit Ausnahme des Verwaltungsvermögens – zur Gänze erbschaftsteuerfrei.

Für die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist im Wesentlichen notwendig, dass:

  1. bei der Regelverschonung der Betrieb 5 Jahre weitergeführt wird und
  2. bei der Optionsverschonung der Betrieb 7 Jahre weitergeführt wird.

 

Des Weiteren ist bei beiden Steuerbefreiungen eine Lohnsummenregelung zu erfüllen. Lohnsumme ist der Durchschnitt der in den letzten fünf Jahren vor dem Unternehmensübergang gezahlten Gehälter. Bei der Regelverschonung müssen innerhalb der fünf Jahre ab Betriebsübergang mindestens 400 % eben dieser Lohnsumme erreicht werden; bei der 7-jährigen Optionsverschonung müssen 700 % dieser Lohnsumme erreicht werden. Bei einem geringen Bestand an Mitarbeitern gibt es Erleichterungen.

Feststellung des steuerpflichtigen Unternehmenswertes

Eine besondere Rolle spielen bei der Feststellung des steuerpflichtigen Unternehmenswertes Grundstücke und Gebäude. Sofern diese nicht für betriebliche Zwecke genutzt sind, handelt es sich hier in der Regel um nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen mit der Folge, dass dieses Vermögen wie steuerliches Privatvermögen besteuert wird.

Eine Ausnahme davon bilden Gebäude und Grundstücke, die ertragsteuerlich im Rahmen einer Betriebsaufspaltung dem Betriebsvermögen des Unternehmens zuzurechnen sind oder bei einer Personenhandelsgesellschaft Sonderbetriebsvermögen sind.

Beispiel: Der 60-jährige Unternehmer möchte seinen Hotel- und Gastronomiebetrieb an seinen Sohn als Koch- und Hotelkaufmann abgeben. Vor zehn Jahren hat der Unternehmer aufgrund eines Verkehrsunfalles (Querschnittlähmung) den Restaurantbetrieb eingestellt und diesen verpachtet und somit nur mehr – vom Rollstuhl aus – den Hotelbetrieb weitergeführt. Sofern im Zeitpunkt der Übergabe das Restaurantgebäude noch an den Sohn verpachtet ist, stellt dieses erbschaftsteuerliches Verwaltungsvermögen dar und ist somit nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen (zu besteuern wie Privatvermögen).

Der Erbe oder der Beschenkte muss sich beim Vermögensübergang verbindlich entscheiden, ob er das 5- oder das 7-Jahres-Modell wählt. Ein späterer Wechsel ist nicht möglich!

 

Privatentnahmen aus dem Betriebsvermögen und Nachversteuerung

Zur Begünstigung des verschonten Vermögens ist zu beachten, dass im Vergleich zum erwirtschafteten Gewinn höhere Privatentnahmen aus dem produktiven Betriebsvermögen steuerschädlich sind. Steuerunschädlich ist lediglich eine Entnahme während des 5-Jahres-Zeitraums oder des 7-Jahres-Zeitraums, sofern die Summe dieser Entnahmen den Wert von insgesamt € 150.000,00 nicht übersteigen.

 

Und zum Schluss noch eine grundsätzliche Anmerkung:

Diese Ausführungen zur Unternehmensnachfolge und Erbschaftsteuer sind lediglich eine grundsätzliche und allgemein gehaltene Darstellung als erster Leitfaden für den Unternehmer, der sich mit der Unternehmensübergabe beschäftigt. Auch wenn das Ganze recht übersichtlich erscheint, sitzt auch hier der Teufel im Detail. Falls Sie also tatsächlich über eine Unternehmensnachfolge nachdenken, muss hier gerade zu den beiden Bereichen Regelverschonung und Optionsverschonung sowie Feststellung des Verwaltungsvermögens eine sehr tiefgreifende Beratung und Überprüfung Ihrer Unternehmens- und Bilanzsituation erfolgen.

 

Zum Autor: Emil Haubner ist Steuerberater und Rechtsbeistand seit 1970. Er führt eine Kanzlei mit Spezialisierung auf Unternehmensübergaben, Nachfolgeregelungen und Stiftungen und die Gestaltung von Testamenten. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zu Herrn Haubner her.

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Strand Gesundheit Vorsorge

Nachfolge: Braucht ein Unternehmer ein besonderes Testament?

Zu Beginn des Jahres 2021 wird der eine oder andere von Ihnen sicher gute Vorsätze gefasst haben – eventuell dahingehend, nun endlich ein Testament zu erarbeiten und damit auch die Unternehmensnachfolge zu regeln. Wir geben Ihnen mit der nachfolgenden Arbeitsliste eine Vielzahl von Stichpunkten und Anregungen, die bei der Erstellung eines Testaments für den Unternehmer – und auch für das Privatvermögen des Unternehmers wichtig sind.

Vorab ist für jeden Unternehmer die Feststellung wichtig, dass die Regelung der Unternehmensnachfolge über ein Testament immer nur die zweitbeste Lösung ist. Vorrang und damit die ideale Lösung ist immer die Regelung der Unternehmensnachfolge zu Lebzeiten des Unternehmers durch Übertragung des Vermögens im Ganzen oder von Teilen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf den Nachfolger – natürlich mit den entsprechenden Absicherungen des Übergebers und seines Ehepartners.

Sollte jedoch in einer Familie der Unternehmensnachfolger noch nicht bekannt oder noch zu jung sein, kann im Testament detailliert geregelt werden, wie es im Ernstfall mit Ihrem Unternehmen weitergehen soll.

Das Unternehmertestament soll ebenfalls Vorsorge treffen für den Fall des vorzeitigen Versterbens des Unternehmers. Eine solche Vorsorge ist aber nicht nur wünschenswert, sondern unerlässlich, um das Unternehmen langfristig zu erhalten.

 

Das richtige Unternehmertestament

Beim Unternehmertestament ist die zentrale Frage: Wer wird Erbe nach dem Tod des Unternehmers?

Der Erbe hat insbesondere die Aufgabe, den Nachlass abzuwickeln und hat durch seine Rechtstellung als Erbe auch die entsprechende Legitimation. Inwieweit das Vermögen dann auf Personen verteilt wird, die nicht Erben sind, aber eben trotzdem vom Kuchen erhalten sollen, wird dann durch Vermächtnisse bzw. Auflagen geregelt.

Bei der Gestaltung des Testamentes und der Zuwendung des Unternehmens an den Erben bzw. an Vermächtnisnehmer ist darauf zu achten, dass zum Kreis der Erben eventuell mehrere pflichtteilsberechtigte Personen gehören. Kinder, Ehegatten, Eltern haben in jedem Fall einen gesetzlich normierten Pflichtteilsanspruch, der nicht umgangen werden kann. Dieser Pflichtteilsanspruch ist ein Anspruch in Geld und kann im Einzelfall die Liquidität eines Unternehmens bedrohen.

 

Hinweise und Fragen zum Unternehmertestament

  1. Soll der Unternehmensnachfolger als Erbe eingesetzt werden oder als Vermächtnisnehmer? Achtung: Der Erbe hat das gesamte Vermögen des Verstorbenen abzuwickeln.
  2. Sind für eine Übergangszeit entsprechende Vollmachten für die nahtlose Weiterführung des Unternehmens vorhanden?
  3. Werden weitere Erben bei der Vermögenszuteilung möglichst gerecht behandelt?
  4. Ist bei der Vermögensverteilung ausreichend berücksichtigt, dass der Unternehmenserbe bzw. -nachfolger nicht nur Vorteile erbt, sondern auch ein gehöriges Maß an Verantwortung und Arbeitsbelastung?
  5. Sind nichteheliche Kinder aus Beziehungen vorhanden? Sind diese pflichtteilsberechtigt?
  6. Ist bei Ihnen eine Patchwork-Situation (geschiedene Ehepartner) gegeben?
  7. Wenn Sie Ihr Unternehmen als Gesellschaft betreiben (OHG, KG, GmbH): Ist bei der Gestaltung des Testaments Rücksicht genommen auf Regelungen im Gesellschaftsvertrag zur Unternehmensnachfolge?
  8. Ist die Versorgung des überlebenden Ehegatten/Lebenspartners angemessen berücksichtigt?
  9. Haben Sie bei der Gestaltung Ihres Testaments die Situation bei der Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer und der Einkommensteuer bedacht?
  10. Ist dafür gesorgt, dass beim Tod eines Erben oder Vermächtnisnehmers das Vermögen in die richtigen Hände weitergeleitet wird?
  11. Kann es in Ihrer Situation notwendig sein, über das Wort „Stiftung“ nachzudenken (es sind keine Kinder vorhanden und sonstige Nachfolger, die geeignet sind, das Unternehmen zu übernehmen)?

 

Zum Autor: Emil Haubner ist Steuerberater und Rechtsbeistand seit 1970. Er führt eine Kanzlei mit Spezialisierung auf Unternehmensübergaben, Nachfolgeregelungen und Stiftungen und die Gestaltung von Testamenten. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zu Herrn Haubner her.

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